حسن محمود
هل تنهار أسعار عقارات دبي أم أنها صامدة في وجه التكهنات؟ تحذير مهم للمستثمرين
في عالم دبي العقاري، حيث تتلألأ الأبراج الشاهقة كرمال متلألئة في صحراء تتسارع وتيرتها، يبقى السؤال الأزلي يتردد في أروقة المستثمرين والمحللين: هل تستعد السوق لـ”تصحيح” وشيك، أم أن هناك عوامل خفية لا يراها الجميع؟ هذا التساؤل ليس مجرد همسة في سوق يتسم بالديناميكية، بل أصبح صرخة مدوية في الآونة الأخيرة، خاصة مع ظهور تحذيرات جريئة تدعو المستثمرين إلى إعادة التفكير في استراتيجياتهم.
لقد شهدت الأشهر القليلة الماضية تداول تحليلات وتقارير من جهات مرموقة، على رأسها وكالتا التصنيف الائتماني العالميتان، فيتش وموديز، بالإضافة إلى مجموعة من الخبراء العقاريين البارزين. هذه الجهات، التي طالما كانت بوصلة الكثيرين، أشارت إلى سيناريو محتمل لتصحيح في الأسعار قد يصل إلى 15% بحلول نهاية عام 2025 أو مطلع عام 2026. وللوهلة الأولى، تبدو هذه التوقعات منطقية؛ فمع إعلان دبي عن عشرات الآلاف من الوحدات السكنية الجديدة المقرر تسليمها، يتبادر إلى الأذهان فورًا معادلة بسيطة: زيادة العرض تساوي انخفاض الأسعار. منطقي، صح؟
لكن في غمار هذه التوقعات التي أثارت بعض القلق، يخرج صوت آخر يحمل وجهة نظر مختلفة تمامًا، بل ويدعو المستثمرين إلى عدم الوقوع في فخ التفكير الأحادي. فراس المسدي، الرئيس التنفيذي لشركة “fäm العقارية”، وهي إحدى أكبر وأبرز الوكالات العقارية في دبي، أكد اليوم بوضوح أن التركيز فقط على عدد الوحدات الجديدة كمعيار وحيد للتنبؤ بتحركات الأسعار قد يكون مضللاً. وبصراحة كده، مينفعش نبص على عامل واحد بس ونسيب الباقي، السوق أعقد من كده بكتير.
يقول المسدي إن السوق العقاري في دبي أكثر تعقيداً من أن تختزله في عامل واحد، ويشير إلى أربع ركائز أساسية تدعم مرونة السوق وتجعله أقل عرضة للتراجعات الكبيرة المتوقعة:
- نشاط المبيعات المتصاعد: رغم الكم الهائل من العروض الجديدة، لا يزال السوق يشهد ارتفاعاً ملحوظاً في نشاط المبيعات، وهو ما يعكس قوة الطلب الحقيقي.
- مرونة طلب المستثمرين وعوائد جذابة: لا تزال دبي تقدم عوائد استثمارية مغرية، مما يجعلها وجهة جاذبة لرؤوس الأموال التي تبحث عن فرص نمو مستدامة.
- الهجرة القوية والنمو السكاني: تشهد الإمارة تدفقاً سكانياً متزايداً وهجرة قوية، ما يعزز بشكل مباشر طلب المستخدم النهائي على السكن، سواء بالإيجار أو الشراء.
- ارتفاع الإيجارات لمستويات قياسية: الوصول إلى مستويات إيجارية غير مسبوقة يدعم قرارات الشراء، ففي كثير من الأحيان يصبح امتلاك عقار خياراً اقتصادياً أفضل على المدى الطويل من الاستمرار في الإيجار.
ويوضح المسدي أن “الأسعار لا تتحرك بمعزل عن العوامل الأخرى. ولفهم هذا الاتجاه بشكل سليم، علينا أن ننظر إلى الطلب، والسيولة، واتجاهات الإيجار، والعرض معاً”. فهل يمكن أن يكون الاعتماد على مؤشر واحد فقط بمثابة قيادة سيارة بعين واحدة؟ قطعاً لا.
لمواجهة هذا التعقيد، ولاستباق التحولات السوقية، تعتمد شركة “fäm العقارية” على منصة بيانات مبتكرة مدعومة بالذكاء الاصطناعي تُعرف باسم “DXBinteract”. هذه المنصة المتقدمة تقوم بتحليل سبعة مؤشرات رئيسية للسوق بشكل يومي، لتمنح المستثمرين إشارات تحذيرية مبكرة حول أي تحولات محتملة، وقبل حتى أن تظهر في البيانات الرسمية التقليدية. هي كده، زي جهاز الإنذار المبكر قبل ما تحصل الكارثة.
دعونا نلقي نظرة فاحصة على هذه المؤشرات السبعة التي يرى المسدي أنها المفتاح لفهم نبض السوق الحقيقي:
- ضعف عروض الشراء: هذا هو أول مؤشر على تحول محتمل. عندما يبدأ المشترون في التردد ويعارضون الأسعار الحالية، تزداد المفاوضات والعروض المضادة. كما تظهر حوافز جديدة مثل رسوم الخدمة المجانية أو خطط الدفع المرنة والخصومات قبل أن تتغير أرقام المبيعات الرسمية.
- أيام التواجد في السوق (DOM): يقيس هذا المؤشر المدة التي يستغرقها بيع العقار بعد عرضه في السوق. ارتفاع “DOM” يشير إلى تباطؤ في الطلب وتردد لدى المشترين، في حين يعكس انخفاضه سرعة بيع العقارات، مما يدل على انتعاش قوي للسوق. يعني إيه الكلام ده؟ يعني لو الشقة قعدت كتير معروضة، يبقى فيه مشكلة.
- اتجاهات حجم المبيعات: توفر أحجام المبيعات مقياساً واضحاً لمدى قوة الطلب. تراجع الطلب لشهر واحد قد لا يكون ذا دلالة كبيرة، ولكن ثلاث انخفاضات متتالية تشير إلى تغير حقيقي في الاتجاه. كما أن تحليل أحجام المبيعات حسب نوع العقار (فلل، شقق) وحسب نوع البيع (إعادة بيع، على الخارطة) يوفر رؤية أعمق وأكثر تفصيلاً.
- معدل المخزون والبيع: عندما ينمو العرض بوتيرة أسرع من قدرة المشترين على الاستيعاب والامتصاص، فإن الضغط الهبوطي على الأسعار يصبح وشيكاً. تتضمن العلامات التحذيرية هنا شهوراً من ارتفاع العرض، وزيادة في نشاط قوائم العقارات المعروضة، وتباطؤ في معدلات البيع رغم العروض الترويجية المستمرة.
- ضغط العائد: عندما تتسارع أسعار العقارات في الارتفاع بوتيرة تفوق سرعة زيادة الإيجارات، تتقلص العوائد الاستثمارية. وإذا أصبحت هذه العوائد ضئيلة للغاية وغير مجدية، يتوقف المستثمرون مؤقتاً عن الشراء، مما يبطئ نمو رأس المال إلى أن تستقر العوائد عند مستويات جذابة مجدداً.
- اختلاف الإيجارات مقابل الأسعار: هذا المؤشر يكشف ما إذا كان السوق في حالة تضخم مفرط أو مقوم بأقل من قيمته الحقيقية. ارتفاع الأسعار مع ثبات الإيجارات أو انخفاضها ينذر بمخاطر المضاربة للمستثمرين. وعلى النقيض، ارتفاع الإيجارات بالتزامن مع ثبات أسعار العقارات يشير إلى عوائد قوية وفرص شراء ممتازة.
- تكاليف الرهن العقاري والسيولة: يعتمد طلب المستخدم النهائي بشكل كبير على القدرة على تحمل التكاليف. أي ارتفاع في أسعار الرهن العقاري أو تشديد في قواعد الإقراض يؤدي إلى انخفاض سريع في القوة الشرائية. متابعة متوسط أسعار الرهن العقاري، وموافقات القروض، ونسب القروض إلى القيمة (LTV) يكشف عن مقدار السيولة الحقيقية التي تدعم المعاملات في السوق.
يختتم المسدي حديثه مؤكداً: “يتحرك سوق العقارات في دبي، كأي سوق آخر، في دورات، ولكن يمكن للمستثمرين تجنب الوقوع في فخ المضاربة من خلال مراقبة جميع المؤشرات الرئيسية لرصد التحولات قبل أن تظهر في الأخبار”. يعني الخلاصة، محدش يتخدع في الأرقام اللي بتظهر في وشنا بس، لازم نبص تحت السطح عشان نعرف اللي بيحصل بجد.
في النهاية، هذه الرؤية المتعمقة لسوق دبي العقاري تذكرنا بأن الاستثمار الناجح لا يعتمد على التكهنات السطحية أو الاعتماد على مؤشر واحد فقط، بل على تحليل شامل ومتعدد الأبعاد يستفيد من التكنولوجيا والخبرة. ففي عالم يتزايد فيه تدفق المعلومات، يصبح الفهم العميق للبيانات، وليس مجرد جمعها، هو القوة الحقيقية التي تمكن المستثمرين من اتخاذ قرارات مستنيرة وتجاوز العواصف المحتملة. فهل أنت مستعد لرؤية ما وراء الأرقام الأولية؟ وهل ستكون أدوات التحليل المتقدمة هي درعك الواقي في مواجهة تقلبات السوق؟ هذا هو التحدي الذي يواجه كل مستثمر في هذا السوق النابض بالحياة.
