أسباب رفض دعوى صحة ونفاذ في القانون الكويتي

من له الحق في رفع دعوى لصحة عقد البيع؟

حسب محامي الكويت حسين شريف الشرهان فان المدعي في دعوى صلاحية العقد هو المشتري في الأصل، ولكن البائع يمكن أن يكون أيضًا مدعيًا يطلب حكمًا بشأن صحة وإمكانية تنفيذ العقد على عقد البيع الذي أصدره للعميل، ولكن طالما أن لديه مصلحة في رفع الدعوى.

كما يسمح القانون المدني لدائني العميل بتقديم مطالبة بصحة قبول اسم مدينهم على فكرة الدعوى غير المباشرة، إذا تجنب استخدام حقه في رفع الدعوى وكانت الشروط الأخرى هي:

قد تكون المطالبة بصحة العقد قضية موضوعية تتناول حقيقة العقد ومداها وإنفاذها، وبالتالي فإن الحكم الصادر فيه اختيار وليس منشئًا، يدرس فكرة ملكية البائع للعقد، وشروط صحة العقد وعناصره، وما يرتبط بالقيمة، وصحة العقد، وما إلى ذلك.

إذا كان البيع باطلاً أو لاغيًا، وبالتالي رفع البائع دعوى قضائية فرعية يطلب إلغاءها، إذا قرر القاضي إبطال العقد، فسوف يرفض حتماً ادعاء صحة العقد، وبالمثل إذا طلب البائع إنهاء العقد، وقررت المحكمة محاولة ذلك، فعليها أيضًا رفض المطالبة بصحة العقد.

إذا كان البيع مزيفًا أو خدعًا مطلقًا، فهذا يوحي بأن العقد غير موجود قانونيًا، ويمنع الحكم على صحته وقابليته للتنفيذ.

إذا قام المشتري الأساسي ببيع العقار قبل التسجيل إلى مشترٍ ثانٍ غير مسجل، يجب على العميل أن يطعن في دعوى البائع ضد البائع ليطلب حكمًا بشأن صحة العقد الصادر منه، وإلا فإن مطالبته ستكون غير مقبولة.

في حالة وفاة المشتري، يجوز لورثته رفع دعوى على البائع أو ورثته بصحة العقد في حالة وفاته، وعليه فقد تقضي المحكمة بصحة البيع للورثة ولا يصح لمن يطعن فيه.

ان كنتم بحاجة الى استشارة قانونية في هذا الموضوع الرجاء الاتصال بالاستاذ شريف حسين الشرهان وهذه معلومات اتصاله : 

شروط دعوى الصحة والنفاذ

في البداية، يجب أن تكون المطالبة بصلاحية ونفاذ عقد البيع مقبولة، وبالتالي فإن المطالبة غير مقبولة إلا إذا كانت تفي بثلاثة شروط:

الشرط الأول: أن يكون نقل الملكية أمراً ممكناً.

لا يمكن إجبار المدين على تنفيذ المطلب بطريقة مماثلة ما لم يكن ذلك ممكنًا، لا يتم الحكم على العميل على أساس صلاحية البيع وإمكانية تنفيذه ما لم يكن نقل الملكية تلقائيًا وبالتالي يكون تسجيل الحكم الصادر في القضية ممكنًا، لذلك لا يجوز الحكم على صحة العقد إذا لم يكن البائع هو المالك للعقار لأن الملكية لا تنتقل للعميل إلا إذا كان البائع هو المالك.

ولا يجوز للمحكمة، في حالة البيع المتتالي، أن تحكم في صحة عقد المشتري الأساسي إذا كان المشتري الثاني قد سبق التسجيل.

الشرط الثاني: السداد الكامل للقيمة

قد يكون البيع عقدًا ملزمًا لكل جانب قد لا يجبر العميل خلاله البائع على الوفاء بالتزامه بنقل الملكية من خلال تقديم مطالبة بصحة وصلاحية البيع، والتي يكون مالكها قد أوفى بنفسه، الالتزامات، وأهمها دفع القيمة، وإلا فقد يدفع البائع بسبب فشل المشتري في تنفيذ التزاماته.

الشرط الثالث: تسجيل بيان الدعوى

يحل حكم صلاحية العقد وإمكانية نفاذه محل تسجيل شروط القبول الخاصة بنقل ملكية العقار إلى العميل إذا سجل العميل حكم الصلاحية وقابلية التنفيذ.

نظرًا لأن النظر في القضية والحكم عليها عادة ما يستغرق وقتًا يمكن خلاله للبائع القضاء على الممتلكات مرة أخرى عن طريق البيع أو الرهن أو غير ذلك في مواجهة العميل ولحماية العميل من هذه الإجراءات، فإن المشرع يتطلب إعلان صحة العقد ضمن جدول المحكمة وبالتالي يصبح العميل في مأمن من تصرفات البائع، وعندما يحصل العميل على حكم بشأن صلاحية عقد البيع وقابليته للتنفيذ، تتم الإشارة إلى الصياغة النهائية على هوامش تسجيل الصحيفة، ثم يتم تنفيذ الحكم أن تكون حجة ضد من مُنح حقوقاً عينية تتراوح من تاريخ تسجيل الصحيفة وليس تاريخ الحكم.